Køb den rigtige bolig

Dit hjem skal kunne rumme alt det, der er vigtigt for dig – uanset om du vil have et stort køkken, et hobbyrum eller måske vil bo tæt på naturen.

Det kan virke uoverskueligt at købe bolig. Men vi er her for at gøre det nemt og trygt for dig. I Estate hjælper vi dig hele vejen fra du ser en spændende bolig, til du træder ind i dit nye hjem for første gang.

Du kan undgå skuffelser og spildte kræfter under boligjagten, hvis du forbereder dig grundigt og finder ud af, hvad du har råd til.

Her kan du læse meget mere om, hvad du skal overveje.

Har jeg råd til det, jeg drømmer om?

Inden du går på boligjagt, er det en god idé at tænke grundigt over dine ønsker og behov. Og så skal du selvfølgelig også finde ud af, hvor langt pengene rækker.

Hvad er vigtigst for dig?

Ikke alle ønsker og behov er lige vigtige. Måske kan du slække på ønsket om en stor have, hvis du i stedet bor tæt på skov og strand. Eller omvendt. For at lette din boligsøgning er det godt at prioritere.

Skriv en liste over ønsker og behov
Her er nogle idéer til, hvad du kan overveje. Du kan bruge din liste til at tjekke de boliger, du ser på.

• Hvor vil du gerne bo? 
• Hvor vigtig er beliggenhed for dig? Drømmer du om udsigt? Om byens mest moderne kvarter? Det mest børnevenlige? Det mest mangfoldige?
• Hvor stor skal boligen være?
• Hvor mange værelser har du brug for?
• Drømmer du om køkkenhave? Hobbyrum og garage?
• Har du interesser, som kræver en særlig indretning? Måske er du gourmet og drømmer et lækkert køkken, måske maler du og har behov for det rette lysindfald, eller måske drømmer du om at have dit eget fitnessrum?
• Vil du bo tæt på din arbejdsplads? På skole og daginstitutioner? Idrætsfaciliteter? Indkøb?
• Vil du bo tæt på naboer og måske dele fællesfaciliteter? Eller søger du helst plads til privatliv?
• Vil du bo tæt på naturen? Eller er et godt cafe- og restaurantliv vigtigere for dig?

Hvad kan du betale? 
For at få størst mulig chance for at finde den rette bolig til den rigtig pris, kan du skabe overblik over din økonomi.

 

 

Vælg det lån, der passer til dig 

Du kan vælge mellem flere typer finansiering, når du køber bolig. Måske foretrækker du trygheden ved et fastforrentet lån og måske er et lån med afdragsfrihed bedre for dig lige nu.

Din bankrådgiver kan fortælle dig om mulighederne og hjælpe med at vælge den finansiering, der passer bedst til dig.

Bliv godkendt som køber

Ud fra dit budget kan din bank vurdere, hvor meget du kan købe bolig for. Du får et såkaldt købercertifikat, der viser, at du er forhåndsgodkendt til at købe bolig for et bestemt beløb. Så kan du slå til hurtigt, når du finder drømmeboligen.

 

 

Skal du også sælge din bolig? 

Hvis du både skal købe og sælge bolig, er der nogle andre ting, du skal tage stilling til. 

Du skal finde ud af, om du kan låne penge til at købe en ny bolig, før du har solgt den anden. De færreste har råd til at eje to boliger på én gang. Det er dyrt, når man skal betale boliglån, skatter og afdrag begge steder. 

Din bank kan hjælpe dig med at vurdere, om din økonomi kan bære to boliger i en kort periode. Og din ejendomsmægler hos Estate kan vurdere, om markedet er i så fin form, at din bolig vil blive solgt hurtigt. Vi kan også hjælpe dig med forhandle om overtagelsesdato, så det hele passer sammen.

Håndværkertilbud – hvis du er fiks på fingrene

Nogle mennesker har talent og gå-på-mod til at sætte deres helt eget præg på en bolig. For dem kan det være en idé at købe et håndværkertilbud.

En bolig, der trænger til gennemgribende istandsættelse, er selvfølgelig billigere end en indflytningsklar bolig. Men store renoveringer er dyre – også selv om du står for arbejdet. Derfor skal dit boligbudget indeholde et realistisk budget for renoveringen.

Desuden skal du gøre dig klart, om du har nok tid og gør-det-selv-erfaring til at kaste dig ud i projektet. Tal eventuelt først med andre købere af håndværkertilbud, med en håndværker eller søg hjælp hos Estates KøberRådgiver.

Ønsker du hjælp til køb af bolig? Vi hjælper dig gerne.

 

Klar til boligjagt

Når du har tjek på både ønsker og økonomi kan du begynde at lede efter en bolig, der matcher dine kriterier.

Boligjagten er spændende, men den kan også være frustrerende. Man lader sig nemt rive med, hvis markedet suser derudad, og man bliver skuffet, hvis drømmeboligen bliver solgt til en anden. På samme måde kan det være fortvivlende, hvis ingen boliger på markedet virker som det helt rigtige.

Du har heldigvis mange muligheder for at optimere din boligsøgning.

 

 

Når du søger bolig online

På Estate.dk kan du nemt finde de mest relevante boliger. Du selvfølgelig angive, hvor stor din bolig skal, og hvilken pris du kan betale, men der er flere muligheder, der søgningen let for dig.

For eksempel kan du tegne på et kort for at vælge præcis det område, du er interesseret i. Så undgår du at se boliger, der ligger i den anden ende af kommunen.

 

 

Hvad betyder bruttoydelse, ejerudgift og kontantpris?

Man kommer ikke gennem et boligkøb uden at støde på en masse forvirrende fagord. Her er en kort forklaring på tre af de vigtigste.

Hvad er boligens kontantpris?
På salgsmaterialet står boligens kontantpris. Kontantprisen er det beløb, som køber skal betale kontant for køb af boligen, når der ikke tages hensyn til finansiering og øvrige omkostninger.

Hvis du allerede har fået et købercertifikat fra din bank, kan du se, hvilken kontantpris du er godkendt til at betale. Ellers skal du tale med din bank om, hvor meget du kan låne.

Hvad er brutto- og nettoydelse?
På salgsmaterialerne står der altid både bruttoydelse og nettoydelse. Det er en måde at vise, hvor dyrt det er at bo i boligen. Bruttoydelsen er den månedlige udgift på dine lån, hvis du vælger den mest almindelige type lån. 

Når du betaler af på et realkreditlån får du et skattefradrag for renterne på lånet. Det vil sige, at du betaler lidt mindre i skat. Nettoydelsen er det beløb, du reelt skal betale hver måned, når dit skattefradrag er regnet med.

Alt efter hvilket lån du ender med at vælge, kommer du måske til at betale noget lidt andet hver måned, end brutto- og nettoydelsen viser. Men det giver som sagt en fornemmelse af, hvor dyr boligen er at bo i.

Ejerudgift
Ejerudgiften er det beløb, du som ny ejer af boligen skal betale hver måned ud over renter og afdrag på lånene. Ejerudgiften indeholder ejendomsværdiskat, grundskyld, husforsikring, renovation og lignende. Men ejerudgiften indeholder ikke udgifter, der er afhængige af dit forbrug. Det er for eksempel varme, vand og el.

 

Kom indenfor og føl dig hjemme

Boliger har altid mere at byde på, når du ser dem i virkeligheden. Du kan først fornemme, om boligen passer til dig, når du står i entreen, ser lyset falde ind gennem stuevinduerne og forestiller dig familien samlet i køkkenet.

Derfor har du større chance for at finde det helt rigtige hjem, hvis du går til åbent hus-arrangementer og bruger tid på at få fremvist boliger.

 

 

Sæt dig ind i de tekniske detaljer

Når du har været på fremvisning og har set en bolig, der virker som den helt rigtige, skal du huske at være lidt tålmodig. For inden du byder på boligen, bør du forholde dig til nogle praktiske og tekniske detaljer i to rapporter.

Få overblik i ejendomsdatarapporten

Den såkaldte ejendomsdatarapport er en samling af oplysninger fra offentlige registre om boligen. Den fortæller om ejendomsskatter, kommunale lokalplaner, om eventuel forurening, om vand, varme og om grundvandet i området.

Alle de oplysninger kan spille ind på din beslutning om at købe boligen. Du får ejendomsdatarapporten hos ejendomsmægleren.

 

 

Fra interesse til købsaftale

Når du har fundet den helt rette bolig, skal du i gang med forhandling og de praktiske forhold. Hvis du synes, at prisen er fornuftig, kan du gå direkte til punktet om købsaftalen. Men hvis du mener, at prisen bør justeres, skal du lægge en strategi for din forhandling.

Hvad synes du, boligen skal koste?

Du er ikke nødvendigvis enig med sælger og ejendomsmægler i, hvad boligen bør koste. Hvis du vil forsøge at sænke prisen, skal du vurdere problemer, der taler for en nedsat pris. Måske er der elementer i rapporterne, du kan bringe i spil, måske har du kig på en ældre ejendom, der trænger til nyt køkken og bad. Skriv en liste over de elementer, du mener, retfærdiggør en lavere pris, undersøg hvad det koster at udbedre dem, og foreslå så et afslag, der matcher.

Når du ved, hvad det koster at udbedre fejl og mangler, kan du nemmere nå til enighed med sælger.

Vis sælger, at du er interesseret i at købe boligen

Allerede tidligt i forløbet kan du vise sælger, at du er interesseret i at handle. I en såkaldt interessetilkendegivelse sender du et bud på boligen. Interessetilkendegivelsen er ikke juridisk bindende og derfor ikke et egentligt købstilbud, men alene ment som en åbning til forhandling mellem dig og sælger.

Skriv kun en pris, som du faktisk har tænkt dig at byde, hvis sælger vender positivt tilbage med en indikation om, at I formentlig godt kan nå til enighed. 

Ejendomsmægleren er forpligtet til at sende interessetilkendegivelsen videre til sælger, uanset om du leverer den mundtligt eller skriftligt, for eksempel på e-mail.

Sælger takker ja til dit tilbud 

Når sælger har accepteret dit tilbud, laver mægler en købsaftale. I den skriftlige aftale står den pris, som du og sælger er blevet enige om, hvornår du overtager boligen, og om I har lavet andre aftaler i forbindelse med handlen.

Mægler sender en kopi af aftalen med sælgers underskrift både til dig og til din rådgiver eller din bank.

Sælger har i øvrigt ret til at takke nej til dit tilbud – også selvom du byder salgsprisen.

Byd på boligen – og husk forbeholdene

Hvis sælger vender positivt tilbage på din interessetilkendegivelse, er du klar til at byde på boligen. Og nu foregår det væsentligt mere formelt. Det egentlige købstilbud skal være skriftligt og underskrevet af dig.

I købstilbuddet skal du sørge for at der står, at du tager forbehold for, at dit pengeinstitut eller din rådgiver godkender købet. Det giver dig mulighed for at trække dit tilbud tilbage uden at betale erstatning, hvis dine finansieringsrådgivere ikke godkender købet.

Du kan også i dit tilbud tage forbehold for, at sælger udbedrer fejl og mangler. Og du kan skrive, hvornår du ønsker at overtage boligen.

Du afleverer dit skriftlige tilbud til ejendomsmægleren, som sender det videre til sælger.

En sidste chance for at fortryde

Dansk lovgivning siger, at du har lov at fortryde handlen, også selvom du har underskrevet købsaftalen. Fortrydelsesretten løber seks hverdage, efter at sælger har sat sin underskrift på aftalen.

Hvis du fortryder efter købsaftalen er underskrevet, skal du betale kompensation til sælger på 1% af den aftalte købspris. Så det er også en ret stor sum penge.

 

Tryghed nu og i fremtiden

Man hører jævnligt om nye boligejere, som opdager større problemer med boligen, når de er flyttet ind. For at undgå at stå i den situation, kan du med fordel sætte dig ind i, hvilke forsikringer der er nødvendige.

Her kan du læse om de vigtigste forsikringer.

Ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring sikrer dig mod at skulle betale for skjulte skader ved huset, som er sket forud for handlen, og som ikke er beskrevet i tilstands- og elrapporten.

Det er sælger, der tilbyder dig en ejerskifteforsikring, og hvis du takker ja, betaler I hver især for halvdelen af forsikringens pris. Estate anbefaler dig at tage imod tilbuddet, fordi du ellers selv skal betale for at udbedre eventuelle skjulte fejl og mangler.

Hvis sælger tilbyder en ejerskifteforsikring, fraskriver sælger sig ansvaret for de skjulte fejl og mangler. Derfor er det vigtigt, at du som køber har en ejerskifteforsikring.

Du kan vælge et andet selskab end det, som sælger tilbyder. Hvis dit forslag er dyrere, skal sælger fortsat kun betale det beløb, der svarer til halvdelen af det oprindelige tilbud.

Hus- og indboforsikring

De fleste boligejere har en hus- og indboforsikring. Du bør få tjekket dine forsikringer, inden du flytter ind. Når du flytter til en ny bolig har det som regel betydning for, hvor store beløb du skal være forsikret for.

Det kan være en fordel for dig at købe din hus- og indboforsikring i det samme selskab, som ejerskifteforsikringen er tegnet. Så undgår du nemlig en situation, hvor to selskaber er uenige om, hvem der skal dække en skade. Undersøg muligheder og priser, allerede når sælger tilbyder ejerskifteforsikringen.

 

Tillykke med dit nye hjem!

Nu er der kun papirarbejde tilbage. Inden du flytter ind i dit nye hjem, skal pengene overføres fra dig til sælger, og de offentlige registre skal notere, at det nu er dig, der ejer boligen. 

Alt det praktiske foregår i fire trin

1. Når både du og sælger har skrevet under på købsaftalen, deponerer du den aftalte udbetaling hos ejendomsmægleren og stiller samtidig garanti for, at du kan betale resten. Du kan også deponere det øvrige beløb op til kontantprisen i en bank.
   
   
2. På overtagelsesdagen mødes du med ejendomsmægler og sælger for at kigge boligen igennem sammen en sidste gang og aflæse målere til refusionsopgørelsen. Mere om den i punkt 4.
   
   
3. Tinglysning af handlen sker digitalt. Tinglysning er processen med at registrere, at du ejer boligen og udfærdige et nyt skøde, som er en slags ejerbevis. Når tinglysningen er på plads, blive dine deponerede penge udbetalt til sælger.
   
   
4. Til allersidst skal enten din eller sælgers rådgiver lave en refusionsopgørelse. Den opgørelse trækker en streg i sandet på overtagelsesdagen, så udgifter til ejendomsskat, energiforbrug, renovation og så videre bliver fordelt korrekt mellem dig og huset tidligere ejer.

Og så blev det tid til at nyde dit nye hjem.